NOVA LEI DO DISTRATO
DE IMÓVEIS – A NOTÍCIA NÃO É TÃO RUIM COMO PARECE
Por: Rosi Chaves e Vanessa Baggio, advogadas especialistas
em Direito Imobiliário pró consumidor
Em 27
de dezembro de 2018 (quase no último dia do ano – por indesculpável pressão
das Construtoras), foi promulgada pelo então presidente Michel Temer, a
malfadada Lei 13.786/2018 – que foi chamada de “Lei do Distrato” de imóveis
adquiridos na planta. Sua ementa assim esclarece:
LEI
Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018. - Altera as Leis
nos 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979,
para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de
unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo
urbano.
A polêmica da lei surgiu em virtude da alteração
do artigo 67-A parágrafo 5º da Lei 4591/64 que inseriu o limite de multa pela
rescisão do contrato celebrado em até 50% da quantia paga. Um valor muitíssimo
alto – tendo em vista que as decisões judiciais autorizavam a retenção de cerca
de 20% até 30% em casos de inadimplência do consumidor.
Contudo, a mídia, curiosamente, não esclareceu
que tal multa não se aplica a toda e qualquer rescisão ou distrato de imóveis. Existem
parâmetros claros para que a Construtora possa cobrar os tais 50% de multa do
cliente desistente:
a) o imóvel deve ser da espécie de “patrimônio
de afetação” (quando o caixa da obra não
se comunica com o da construtora/incorporadora);
b) o contrato deve ter sido assinado
exclusivamente com o incorporador; boa parte dos contratos de imóveis na planta
se dão com a Construtora e não com a Incorporadora)
c) o distrato ou resolução deve ocorrer
por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente (ou seja, ele deve ter,
literalmente, parado de pagar as prestações)
Ademais, a multa não será aplicada no caso no do
consumidor encontrar outro comprador para assumir suas obrigações no contrato
(§9º), com a devida anuência do incorporador. E no caso do incorporador “negar”
o novo adquirente, deverá justificar o motivo.
Portanto,
a “Lei do Distrato”, ao contrário do noticiado, pode até ser considerada como um
relativo avanço na Defesa do Consumidor, pois regulamenta vários pontos do
contrato que abriam brechas para abusividades das Incorporadoras e
Construtoras.
Além
disso, a lei prevê o direito de arrependimento do consumidor para 7 (sete) dias mesmo na venda feita no estande de
vendas do incorporador ou fora dele, com a devolução de todos os valores eventualmente
pagos, inclusive a comissão de corretagem. Esse direito era anteriormente
aplicado apenas as compras efetuadas online. Isso é um avanço pois dá o direito
do comprador desistir do negócio que eventualmente tenha se concretizado “na
pressão dos corretores” e na empolgação do momento.
Portanto,
antes de DISTRATAR, DEVOLVER ou decidir por qualquer modalidade de encerramento
do contrato de compra e venda de imóvel na planta, É IMPRESCINDÍVEL consultar um
Advogado Especialista na área, para não ter um prejuízo totalmente
desnecessário – apenas baseado no “lobby” das construtoras e informações parciais
da mídia.
Outra questão ignorada pela mídia é que a
Lei regulou os dados que passam a ser OBRIGATÓRIOS nos contratos – especificamente
no “quadro resumo” (e que, a maioria dos
contratos mais antigos não obedece), tais como:
a)
Os índices de correção
monetária aplicáveis e, quando houver pluralidade de índices, o período de
aplicação de cada um;
b)
As consequências do
desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução
contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do
incorporador, com destaque negritado
para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao
adquirente;
c)
A data final para
obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da
intempestividade prevista no art. 43-A
Casos as penalidades para o incorporador e para o
comprador não sejam equânimes, ainda permanece a possibilidade de revisão judicial
dessas multas.
Portanto, a Lei não é tão ruim como parece, e ainda abre para negociação entre as partes com
a devolução ou repasse do imóvel para outro adquirente:
“Poderão as
partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato,
definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei.”
Assim, fique atento: ao adquirir um
imóvel na planta o consumidor deve se atentar não só as clausulas de preço e
prazo, mas principalmente as clausulas de distrato e resolução e eventuais multas
por inadimplemento.
A BAGGIO ADVOCACIA atua em DEFESA DE
CONSUMIDORES na área imobiliária há 16 anos e recomenda fortemente que antes da
assinatura de qualquer documentação com a Construtora, seja antes ou depois da
compra do imóvel, o consumidor consulte
um especialista para não ser prejudicado.
Fonte : www.baggioadvocacia.adv.br
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